一纸“房票”撬动的“裂变”

高宗贵一家搬进了安置新家，生活其乐融融。记者 向哲 摄

眉山网记者 邱文清 向哲 罗俊涵

做好失地农民安置既是重大民生工程，也是扩大有效投资和消费，加快推进新型城镇化，促进城乡、区域协调发展的重要工作。天府新区仁寿视高创新思维，探索政府与银行、开发商、农户四方合作的货币化安置新模式，不仅破解了失地农民安置难题，让“新农民”更好地融入“新城镇”，还减轻财政集中支出资金压力，为园区专注发展环境营造腾出了空间，加速了新型城镇化建设进程，实现一举多赢。

2016年3月，国家住房和城乡建设部、中国农业银行总行专程对天府新区仁寿视高以政府信用担保，政府、银行、开发商和失地农户四方合作货币化安置失地农民做法进行调研。2016年11月，四川天府新区管委会主要领导在仁寿视高调研时，对借力银行、依靠市场开展货币化安置的“视高经验”给予肯定，认为“可以为天府新区内园区发展提供可资借鉴的范本”。

天府新区仁寿视高失地农民货币化安置的“试水”为何连续引起多方关注和上级肯定？又如何“无中生有”，借力金融创新撬动园区失地农民安置民生难题与园区发展资金缺口的“两难”困境？近日，本报记者深入天府新区仁寿视高调研采访，对失地农民货币化安置的“视高模式”进行观察解读。

“两难困境”倒逼货币化安置新政

今年，高宗贵一家的春节过得特别有意义。2011年，高宗贵为位于天府新区南端的仁寿视高园区建设拆掉房子，之后的4年，他都租住在过渡房里。今年，高宗贵一家4口终于在新家中过了一个团圆的春节。“3月份选小区签货币化安置确认书，9月份就搬进新家，小区空地大、绿化多，物管敬业，与城里没啥两样。”

能在这么短的时间内成为视高新城的“新市民”，高宗贵一家幸福生活要得益于视高政府与银行、开发商、农户四方合作的货币化安置新模式。

位于四川天府新区南大门的仁寿视高园区是国家级天府新区的核心区，新一轮产业发展、基础设施和城镇化建设扑面而来。开发区规划面积50.4平方公里，拆迁超过3万亩土地，有近1.5万失地群众面临重新安置。失地农村人口“人往哪里去”、拆迁安置和园区发展“钱从哪里来”成为园区迈不过的一道“坎”。

“政府早先的自建安置小区手续多，安置周期长，群众分房矛盾大，安置房的配套、质量、管理等各方面因素，群众并不喜欢入住。”园区管委会副主任、视高镇党委书记夏帮云坦言，失地农户集中居住，社会治理难度大，融入城镇化慢，传统安置模式已经不能适应新时期社会治理、群众安置期望新需求，而近年来兴起的全额货币化安置对视高这样的新兴经济园区来说也是无法承受之重。“每年安置过渡费就要花费6000万元，拆迁安置成本不断滚雪球，但如果全部发放货币安置，至少需要25个多亿，政府短期支出这么大，现有财力肯定不够。”

园区要向前发展，群众要妥善安置，短期大额资金集中需求让园区财力“捉襟见肘”，园区和乡镇政府精力也深受拆迁安置困扰牵制，原有的集中修建小区安置模式效果并不明显，园区正式成立的前七年，总共才安置892户2629人。

拆迁安置的现实压力，产城一体的新的发展规划，开始倒逼视高园区必须跳出旧有拆迁安置“老框框”，趟出新形势下破解“老大难”问题的新路。经过多方论证和探索，视高园区“借船出海”，借力农业银行住房按揭贷款，政府、开发商、银行、农户四方合作进行货币化安置的“视高模式”全面启动。其核心运作模式在于：政府与开发商按市场均价锁定房源价格——政府与农户核准安置户货币化安置总价款——开发商提供房源供失地农户自由选择——农户自愿购房与银行完善按揭贷款手续——政府支付开发商首付款、支付银行按揭月供款——开发商交房给农户完成安置。

“简单来说，就是群众自由选择小区，选择房子、银行提供借贷购房，园区按失地群众每人60平方米、每平方米3200元市场均价核定安置补偿总价款额度内提供首付，每月还贷。”视高镇拆迁安置办主任秦智强介绍，政府用三至四成的安置补偿款，撬动银行借贷帮助群众住上新房子。“政府短期支出不大、老百姓又不花钱，就能迅速完成安置。”

能在视高园区自由选择商品房的货币化安置确认书被当地群众形象地称为“房票”。2015年9月，视高园区货币化安置模式一经公布，这张小小的“房票”在手，500多户符合条件的失地农户几乎没有多少犹豫即开始签订确认书，园区安置进程突然加快。仅仅3个多月时间，园区575户安置户在视高园区内购买“两证齐全”商住房604套，购房面积51486.78平方米。

尹同超一家7口共享受420平方米安置面积，去年3月签订总“货币化安置”确认书后，不仅在天府国际新城买了3套共300平方米面积的新房，还从政府领到了剩余面积折算的30多万元房款。“买了新房，装了新家，这样的好政策我们不欢迎才怪。”

“原来的安置房抽到哪里就是哪里，位置好坏、楼层高低都没法选。”早先搬进集中安置小区的肖大海很羡慕现在的货币化安置形式，“住在高品质的商品房小区，我们才有一种从农村进城的认同感！”

政府信用“穿针引线”撬动多方共赢

春节前夕，视高产业新城天府国际城商住小区建设仍然在紧张施工。开发商姚俊如介绍，视高园区货币化安置新政出台后，3个月时间，500多户失地群众就在天府国际城一期选购商品房600多套，公司迅速回笼资金2个亿。“园区那么多失地群众对住房有刚需，银行按揭贷款和政府出资首付能保证我们及时回款。有这么好的市场预期，公司又购买了78亩土地，开建二期16万平方米的商住楼盘。”

视高经济开发区国土局负责人介绍，在房地产市场总体偏软的大环境下，2016年开发区土地出让数据却逆势上扬：出让土地面积近400亩，出让收入超过4亿元，在建楼盘总面积接近60万平方米。“仅现有失地农民安置就需要72万平方米，有货币化安置政策支撑，开发商根本不担心没有市场，这是开发商不断‘抢滩’视高的背后动因。”

“原来补偿、拆迁，土地还不一定能出让，时间拖得长，政府前期资金压力大。”天府新区仁寿视高管委会副主任何建坤介绍，园区土地出让市场活跃带来的现实收益可以直接支付货币化安置首付款，帮助园区甩掉了往日因拆迁安置带来的资金支出、信访维稳社会矛盾等沉重压力。“财政支出化‘整’为‘零’，为园区投入公共基础设施建设，吸引企业入驻，区域经济滚雪球发展壮大赢得时间和空间。”

政府政策的创新撬动，园区潜在巨大市场“开门”迎接开发商，不仅带来土地出让价格、出让面积和财政税收增加的直接效应，群众可以“货”比三家的自由选择，也开始逼迫开发商注重提供好质量、好环境和好设计的房源来争取安置户选购。

有500多户群众选择入驻的天府国际新城一期开发商姚俊如认为：“位置好、品质好、房子好，是他们选择天府新城的主要原因。”规划建设局工程师余永忠介绍，越来越多的群众将拿着“房票”进城购房，被激活的资金又进一步投入新一轮的城市化建设中，开发区内商住小区建设外观、格局多样性，园区产城一体的城镇化进程开始加速。

“可以完全按照个人喜好、需求选择，保障了住房的舒适度，彻底摆脱了过去传统的‘抓阄’选房的局限。”年轻的尹同超则比老一代人看得更远，他预测，现在选的是辖区城镇中“两证齐全”的商品房，随着天府新区发展加快，房子肯定能够增值。“在目前价格‘洼地’时拿到房子，相当于直接增加了老百姓的财产性收入。”管委会副主任、视高镇党委书记夏帮云认为。

农行仁寿支行积极助力当地政府顺利实施货币化安置项目，帮助缓解政府安置资金压力。但农行仁寿县支行副行长杨静认为，政府还贷对银行来讲几乎是“零风险”，不仅有收益，“最关键的是激发和提升园区内信贷市场活跃度，赢得安置失地农民、园区产业工人巨大群体，这才是银行后续最大的市场。”

“在实践中，坚持改革创新就能走出新路。”天府新区仁寿视高党工委书记赖刚认为，视高失地农民货币化安置模式是“无中生有”、“借力发力”，关键核心在于政府“穿针引线”，巧借政府信用资源以“时间”换“空间”，为区域经济发展壮大赢得时机，实现了区域经济的良性可持续发展和群众共享发展成果。