直击物业管理痛点难点《眉山市物业管理条例》明年1月1日起正式实施

　　小物业，大民生。

　　随着经济社会发展，住宅小区已成为居民生活的基本单元。小区物业管理对于改善人民群众的生活品质、提高城市治理水平起着积极作用，物业服务管理水平直接影响到社区的生活环境、居民的幸福指数。

　　随着我市经济社会的发展和业主自治意识的增强，群众对物业管理的要求越来越高，一些矛盾时有发生。在推进基层治理体系和治理能力现代化的背景下，《眉山市物业管理条例》将于2021年1月1日正式实施。该《条例》的颁布施行，是我市加快物业管理法制化进程中的一件大事，为城乡基层治理提供了法律基础，具有十分重要的意义。

　　昨（23）日，《眉山市物业管理条例》颁布实施新闻发布会召开。本期深度，聚焦《眉山市物业管理条例》出台的“台前幕后”，关注我市物业管理规范化、法制化之路。

　　新闻发布会现场。 记者 古良驹 摄

　　出台背景

　　积极回应民生诉求

　　促进行业健康发展

　　“物业管理对于改善城市面貌、群众居住环境、维护社会稳定有着重要作用。”市人大法制委主任委员陈健表示，近年来，随着眉山市城乡建设及物管行业的飞速发展，其领域内矛盾纠纷频发，管理手段陈旧、法规不完善的弊端凸显。国务院《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》出台后，我市先后出台了《进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》《眉山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》等多个物业管理配套政策文件，初步形成了具有地方特色的物业管理政策体系。

　　“但由于物业管理涉及多方主体的不同利益，在实践中尚有部分问题急需进一步明确和细化。”陈健介绍道，此前在物业管理上，部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的职责不清，也在一定程度上影响了物业管理工作的有序开展。为解决以上问题，促进我市物业管理行业健康发展，制定一部符合我市实际情况、操作性强的物业管理法规非常必要，也十分迫切。

　　“目前，我市共有物业服务企业394家，从业人员15600余人，服务对象达114万人。”市住建局相关负责人表示，过去由于物业管理服务准入门槛低、工作中管理主体存在职责不清、小区业委会运行规则不健全等突出问题，制约了我市物业管理发展，甚至引发了一些社会矛盾和纠纷。近年来，市委、市政府坚持以人民为中心的发展思想，提出建设高品质生活宜居城。《眉山市物业管理条例》的颁布实施，既是回应民生诉求，也标志着我市物业管理进入规范化、法制化新阶段。

　　记者提问。 记者 古良驹 摄

　　出台过程

　　四十九项突出问题

　　二十二次修改完善

　　2017年，我市启动条例立法工作。经过三年多时间“孕育”，《眉山市物业管理条例》于2020年11月26日经四川省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准，将于2021年1月1日正式实施。

　　从启动立法工作，到最终正式出台，中间经历了怎样的过程？

　　据介绍，2018年12月，市住建局完成《眉山市物业管理条例（草案）》起草工作，并由市人民政府提请市人大常委会审议。眉山市四届人大常委会第十九次、二十三次、二十五次会议分别对条例草案进行了三次审议。在《条例》制定过程中，市人大常委会分管副主任牵头市人大法制委、常委会法工委，会同市政府相关部门组建条例草案修改领导小组，发函征求各区县及市级相关部门意见，先后赴六区县开展深入调研，并分别邀请各级政府部门、立法研究基地、立法咨询专家、物管企业代表、业委会代表、网格员代表、律师代表召开专题座谈会、听证会、论证会。市人大收集汇总相关修改建议372条，结合人大常委会组成人员提出的180条审议意见，围绕全市物业管理领域存在的49项突出问题对条例草案进行了22次修改完善，通过大量细致的工作，条例草案最终顺利通过表决。

　　“就在报请省人大常委会批准前夕，《民法典》颁布，于是我们又作了系列调整。”新闻发布会上，记者获悉，市人大常委会按照《中华人民共和国民法典》“物权编”“合同编”的相关内容，再次对条例细化梳理，经修改完善后顺利通过省人大常委会批准。

住宅小区成为居民居住生活的基本单元。记者 杜艳 摄

　　【热点解读】

　　物业服务人员擅自停水、停电、停燃气，由住房和城乡建设主管部门责令期限改正，处二千元以上一万元以下罚款；物业管理区域内，禁止擅自在住宅内开设餐饮、娱乐、生产、仓储等经营性场馆行为……《条例》共9章81条，包括业主大会设立、业主权利及义务、业主大会和业主委员会职责、物业管理区域划分、前期物业招投标和收费、物业服务企业选聘、续聘和退出程序、物业服务内容及公示标准、老旧住宅小区管理和改造等内容。

　　在当天的新闻发布会上，市人大常委会、市司法局、市住建局相关负责人对《条例》进行了详细解读，并回答记者提问。

　　1.《条例》的出台，对市民生活将产生哪些影响？作为主管部门，采取了哪些措施贯彻落实好《条例》？

　　答：《条例》紧密结合我市物业管理实际，立足解决人民群众关注的焦点、热点、难点问题。《条例》不但对物业管理工作中业主、业主大会及业主委员会各方应当行使的权利和义务进行了明确，对在行使权利和义务过程中可能引发矛盾纠纷的解决机制进行了规范，还特别结合我市老旧小区实际，重点突出了老旧小区改造及管理维护，推动民生实事的落地。

　　《条例》自2021年1月1日开始施行，行业主管部门将在一年内拟定印发包括首次业主大会会议筹备经费缴存使用办法、物业服务用房、业主委员会议事活动用房装修办法等10个配套文件，将《条例》的相关规定落地。

　　2.如何把《条例》的贯彻，融入城市基层治理工作？

　　答：《条例》明确物业管理工作要坚持党建引领的原则，引导符合条件的物业服务企业建立党组织，开展党的活动。街道办事处和社区居委会具体负责辖区内的物业管理工作，指导物业小区成立党组织，指导小区业主委员会成立党组织，为物业管理区域内依法设立的党组织开展活动提供必要条件。

　　3.《条例》为业委会的成立提供了操作指南。那么，在具体实施过程中，怎样加以规范？如何有效解决业委会成立以后的办公场所问题？

　　答：业委会的成立一直存在推动难的问题，《条例》首先从业委会筹备经费入手，明确建设单位应当将首次业主大会会议筹备经费缴存至街道办事处（乡、镇人民政府）指定账户。其次是通过微信、短信、电子邮件等方式解决投票难问题，明确区县人民政府应当逐步建立业主信息决策平台，供业主大会会议、业主委员会和业主使用。三是确定业委会任职禁止性条款，明确存在未按照合同约定交纳物业服务费、依法被纳入失信被执行人名单等行为的业主不得作为业委会候选人。

　　《条例》明确建设单位在办理建设工程综合竣工验收备案前，应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行装修，装修应当符合设计标准，满足基本办公功能。装修标准由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

　　4.根据《条例》规定，今后街道和社区如何加强物业管理？

　　答：《条例》明确了街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理工作中的主体职责，包括具体负责本辖区内物业管理工作，建立健全物业管理工作长效机制；为物业管理区域内依法设立的党组织开展活动提供必要条件；组织、指导和监督辖区内业主大会、业主委员会依法履行职责，参与业主大会、业主委员会筹备、成立和换届工作；组织、指导和协调辖区内业主大会、业主委员会选聘、续聘、解聘物业服务人；责令限期改正或者撤销业主、业主大会、业主委员会违反法律法规的决定；制止、报告物业管理区域内的违法行为；指导督促物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；依法调解、处理物业管理矛盾纠纷。社区居委会指导和协助辖区各物业管理区域设立业主大会和选举业主委员会，协助街道办事处开展物业管理工作。

　　5.《条例》对老旧小区改造有哪些规定？

　　答：《条例》明确，市、区县人民政府应当将老旧住宅小区改造纳入城镇保障性安居工程，落实补助资金，加强老旧住宅小区配套基础设施或者公共服务设施的建设、更新、改造、提升，逐步改善老旧住宅小区人居环境。支持老旧小区加装电梯。物业配套设施完善的老旧住宅小区，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织、指导业主筹备成立业主大会，选举业主委员会，鼓励选聘物业服务企业实施管理；物业配套设施不完善的老旧住宅小区，街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会应当指导小区业主自行管理或者因地制宜采取灵活方式选聘人员实施物业服务。

　　6.针对不交物业费这一热点问题，《条例》有什么规定？

　　答：《条例》明确规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠交、拒交物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人及业主委员会可以通过上门催交、限期交纳等方式催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼，相关业主拒不执行人民法院生效法律文书的，依法按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。

　　业主转让物业应当结清物业服务费等相关费用。物业受让人应当将物业权属转移登记情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务人。（杜艳 赵会）